Probiznes - Portal Promujący Polską Przedsiębiorczość
   dokumenty do pobranialogowanie dla partnerówinformacjekontaktznajdź nas na Facebook
"Nigdy nie rezygnuj z celu tylko dlatego, że osiągnięcie go wymaga długiego czasu. Czas i tak ucieknie." Anonim

Zasiedzenie udziału we własności nieruchomości przez współwłaściciela KATEGORIA: Prawo

W niniejszym, krótkim artykule chciałbym przedstawić problematykę zasiedzenia przez współwłaściciela udziału we własności nieruchomości należącego do innego współwłaściciela i zaznaczyć pewne główne różnice prawne takiego zasiedzenia w odniesieniu do zasiedzenia nieruchomości dokonywanego przez osobę trzecią, nie mającą żadnego tytułu do rzeczy.

 Najczęściej obserwuje się zasiadywanie udziału we współwłasności nieruchomości, która powstała w wyniku dziedziczenia kiedy to spadkobiercy odziedziczyli wspólnie nieruchomość  w określonych udziałach natomiast   została ona objęta we władanie i  zarządzana przez jednego lub tylko niektórych spadkobierców.  Zastrzegam, iż poniższe opracowanie ma przede wszystkim wymiar praktyczny  i  zawiera uwagi mogące być przydatne dla czytającego z punktu widzenia  praktyki sądowej natomiast nie skupia się na teoretycznych aspektach instytucji zasiedzenia. 

Ogólne przepisy o zasiedzeniu własności nieruchomości (czyli najczęściej działki gruntowej,  rzadziej prawa własności odrębnego lokalu ) czyli artykuły od 172  do 176 kodeksu cywilnego stanowią, iż ktoś kto wszedł w posiadanie nieruchomości będącej własnością innej osoby  i posiada tę nieruchomość przez określony okres czasu ( 30 lub 20 lat) jak posiadacz  samoistny nabywa po upływie tego wskazanego okresu własność cudzej rzeczy. Termin prawny „posiadacz samoistny” użyty w kodeksie cywilnym oznacza osobę, która faktycznie włada nieruchomością , korzysta
z niej i decyduje o niej oraz uważa się za właściciela tej nieruchomości – niezależnie od rzeczywiście przysługującego mu formalnego tytułu prawnego. Okres czasu potrzebny do tego aby poprzez samoistne posiadanie nieruchomości nabyć jej własność wynosi 30 lub 20 lat
w zależności od tego czy posiadacz samoistny nieruchomości jest w złej czy też dobrej wierze.  W tym miejscu należy zdefiniować ten kolejny termin prawny i wskazać, iż w oparciu o dotychczasowe orzecznictwo sądów - dobra wiara posiadacza w przypadku zasiedzenia  przejawia
się w usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu  władającego nieruchomością, iż przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, które faktycznie sprawuje. Tak więc posiadacz samoistny w dobrej wierze będzie posiadał i gospodarował czyjąś  nieruchomością pozostając w błędnym ale usprawiedliwionym przekonaniu, że przysługuje mu do tej nieruchomości prawo własności. W takim przypadku nabycie własności cudzej nieruchomości nastąpi na rzecz takiego posiadacza po 20 latach nieprzerwanego władania. Jeśli natomiast posiadacz samoistny władający nieruchomością wie , ze nie posiada prawa własności wobec zajmowanej działki gruntowej, to pozostaje w złej wierze, i aby nabyć własność nieruchomości musi ten stan utrzymywać w sposób nieprzerwany przez 30 lat. Warto zaznaczyć, iż w orzecznictwie sądów cywilnych ugruntowany jest pogląd, że osoba ,która nabyła nieruchomość od drugiej osoby nieformalnie tzn. bez umowy zawartej w formie aktu notarialnego ale przez umowę ustną lub zwykłą umowę pisemną zawartą między osobami fizycznymi ,  jest   uznawana za posiadacza w złej wierze objętej przez siebie działki, nawet jeśli zapłaciła umówioną cenę sprzedaży. W postępowaniach sądowych osoby fizyczne wnoszące o zasiedzenia własności czyjejś nieruchomości wykazują swoje posiadanie samoistne najczęściej przedstawiając pokwitowania, rachunki opłacanych podatków oraz opłat od zajmowanego gruntu a także dowody korzystania z działki (poprzez jej uprawianie lub dokonywanie remontów budynków wzniesionych na danej działce). Występujący o zasiedzenie często przedstawiają na poparcie swojego samoistnego posiadania nieruchomości zawierane przez siebie umowy dotyczące wykonania na „zasiadywanej” działce instalacji wodnej, gazowej czy też elektrycznej  oraz  powołując świadków, którzy potwierdzają fakt władania działką i zarządzania nią przez wymagany okres czasu przez wnoszących sprawę do sądu. Generalnie wnoszący o zasiedzenie przez siebie czyjejś nieruchomości musi wykazać przed sądem fakt, iż przez 30 lub 20 lat zajmował tę nieruchomość sprawował na niej gospodarkę oraz zarządzał działką   wraz   zabudowaniami tak jak to czyni właściciel.

Sytuacja jest trudniejsza gdy mamy do czynienia z przypadkiem gdzie nieruchomość ma kilku współwłaścicieli  i jeden z nich występuje
o zasiedzenie udziału we własności pozostałych współwłaścicieli lub współwłaściciela. Należy tutaj wskazać, iż w polskim prawie obowiązuje zasada, iż  każdy współwłaściciel może gospodarować i korzystać ze wspólnej działki w całości jeżeli to nie sprzeciwia się odpowiedniemu korzystaniu i gospodarowaniu przez pozostałych współwłaścicieli. Tak więc sam fakt, że na danej działce będącej przedmiotem współwłasności gospodaruje i korzysta z niej tylko jeden ze współwłaścicieli nie przesądza od razu o tym, że tylko on jest posiadaczem samoistnym wyłączającym innych współwłaścicieli od posiadania wspólnej działki.         

Z powyższych względów orzecznictwo Sądu Najwyższego oraz sądów powszechnych  czyni  zasiedzenie udziału we współwłasności  niejako kwalifikowaną  formą zasiedzenia. Pomimo, że przepisy o zasiedzeniu nie zawierają odmiennych zasad odnośnie dopuszczalności zasiedzenia udziałów współwłaścicieli to jednak zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, zaprezentowanym choćby w postanowieniu z dnia 2 marca 2012 r. sygn. akt II CSK 249/11,  zasiedzenie idealnego udziału we współwłasności nieruchomości miedzy współwłaścicielami jest możliwe,
ale przy spełnieniu pewnych ściśle określonych warunków.
 Wśród przesłanek pozwalających na przyjęcie samodzielnego wykonywania uprawnień właścicielskich nie wystarcza  więc wykonywanie uprawnień właścicielskich, administrowanie nieruchomością, ponoszenie ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości ani też wykonywanie remontów lub modernizacji budynku ( tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 26 czerwca 2013 r. , II CSK 581/12). Dochodzimy  zatem do sytuacji gdzie okoliczności, których wykazanie przed sądem pozwoliłoby na uznanie za udowodnione twierdzenia o zasiedzeniu własności rzeczy osoby trzeciej nie wystarczy do wykazania posiadania zmierzającego do zasiedzenia czyjegoś udziału we współwłasności rzeczy wspólnej. Dlatego też nie wystarczy tak jak w typowej sprawie o zasiedzenie nieruchomości przedstawić dowody opłacania rachunków
czy podatków od nieruchomości oraz powołać świadków na okoliczność gospodarowania na wspólnej nieruchomości przez okres 30 lat .
Jakie są więc te szczególne warunki pozwalające na wykazanie, iż posiadało się rzecz wspólną w sposób wiodący do zasiedzenia udziału współwłaściciela ?

Ogólnie można wskazać, iż będą to takie zachowania współwłaściciela które powodują istotne ograniczenia pozostałych współwłaścicieli
w korzystaniu i zarządzaniu wspólną działką lub wręcz uniemożliwiają im powyższe czynności. W wyniku powyższych działań współwłaściciela powinno być widoczne dla otoczenia, iż traktuje on całą wspólną nieruchomość jako swoją wyłączną własność i rozporządza nią bez uwzględniania stanowiska pozostałych współwłaścicieli. Takimi zachowaniami , na które można powoływać się przed sądem będzie przykładowo wybudowanie nowych budynków na gruncie, które w istotny sposób zmieniają przeznaczenie nieruchomości i jej funkcjonowanie, samodzielna sprzedaż części nieruchomości ( przede wszystkim   nieformalna) przez jednego ze współwłaścicieli, jak również podejmowanie czynności przekraczających zwykły zarząd bez uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli ( np. wynajmowanie lub dzierżawa całości lub części wspólnej nieruchomości czy też pobieranie w całości dochodów jakie przynosi nieruchomość). Nie budzi wątpliwości, że takim zachowaniem będzie także uniemożliwianie fizycznego wstępu pozostałym współwłaścicielom na teren wspólnej nieruchomości oraz możliwości korzystania z niej. Wszystkie powyższe okoliczności mogą być  wykazywane w sprawie o zasiedzenie za pomocą dowodów z dokumentów oraz świadków i będą oczywiście podlegać ocenie Sądu z uwzględnieniem konkretnych okoliczności  danej sprawy, jednakże wymienione fakty, jeśli zostaną wykazane przed sądem - w sposób znaczący zwiększają naszą szansę na uzyskanie stwierdzenia nabycia własności udziału  w  nieruchomości przez zasiedzenie. Dla powodzenia  składanego do sądu wniosku o zasiedzenie udziału osoby trzeciej we współwłasności nieruchomości wspólnej należy omawiane wyżej różnice  mieć stale na uwadze.

Na koniec należy jeszcze tylko przypomnieć, iż w  roku 2016  zostało wprowadzone ,w przepisie art. 172 par. 3 kc, ograniczenie możliwości zasiedzenia własności nieruchomości rolnej (mającej powierzchnię co najmniej 0,3 ha) polegające na tym ,że nabyć taką nieruchomość w drodze zasiedzenia może tylko rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.    

 

TAGI: ZASIEDZENIE, PRAWO WŁASNOŚCI

REKLAMA

Synerge.pl - tanie banery reklamowe

OFERTA SPECJALNA

ogólnopolska karta rabatowa

CIASTECZKA (COOKIES)

Ta strona wykorzystuje pliki cookies w celach funkcjonalnych. Jeżeli nie blokujesz plików cookies, to zgadzasz się na ich używanie oraz zapisanie w pamięci urządzenia. Możesz samodzielnie zarządzać cookies zmieniając odpowiednio ustawienia Twojej przeglądarki. Więcej informacji o cisateczkach znajdziesz tutaj.

KONTAKT

EXIMUS - Centrum Obsługi Biznesu

ul. Gorzkowska 4 | 33-300 Nowy Sącz

tel. 795 665 592 | e-mail: probiznes@probiznes.biz.pl

NIP: 734-17-47-212 | REGON: 492925627

NASI PARTNERZY STRATEGICZNI

synerge.pl eximus.biz.pl webfor.pl netakor.com.pl bogdanski.pl kancelaria-bonkowski.pl